8月10日晚间，美的置业（03990.HK）发布2026年中期业绩报告。这是公司自2024年10月经历剧烈重组之后，轻资产转型第二年的半年报，成为检验公司发展成色的最新样本。中报数据显示，公司营收在收缩、利润在下滑，毛利率却在攀升。这组看似矛盾的数据背后，是美的置业正在经历一场“结构性阵痛”。
资产运营能否持续接棒、开发服务能否止跌回升、20%的净利润增长承诺能否兑现——这些悬念，将决定这家“缩表2200亿元”后重新出发的企业，究竟能否真正走上正轨。
业绩承压：营收利润双降，与20%目标尚有距离
2024年10月，美的置业完成了一场堪称“壮士断腕”的资产重组——总资产从约2300亿元骤降至100亿元左右，缩表规模高达2200亿元。剥离重资产开发业务后，这家曾经的千亿房企彻底转向轻资产运营。彼时，管理层信心满满地提出“三年内营收复合增长不低于25%、归母净利润复合增长不低于20%”的目标。2025年重组首年，公司交出了核心净利润增长19.3%的答卷，距离目标仅一步之遥。
然而，轻资产转型第二年的这份中期成绩单，却给市场泼了一盆冷水。
中报数据显示，2026年上半年，美的置业实现营业收入18.82亿元，同比下降5.72%；归母净利润2.55亿元，同比下降16.65%；核心净利润2.56亿元，同比下降18.1%。基本每股收益0.18元，平均净资产收益率5.28%。
这份成绩单与管理层此前提出的目标形成鲜明对比，美的置业要在下半年扭转颓势、实现全年正增长20%，难度相当之大。
美的置业某项目图
冰火两重天：资产运营翻倍，开发服务与房地产科技大幅收缩
深入拆解业务结构，美的置业正经历剧烈的“结构性换挡”。
2024年，美的置业完成重大资产重组，将重资产的房地产开发业务从上市公司剥离至控股股东，转向轻资产运营，公司四大业务板块为开发服务、物管服务、资产运营、房地产科技。如今，四大业务板块呈现出截然不同的走势。
资产运营是上半年最亮眼的增长极。 该板块收入达5.59亿元，较上年同期的2.75亿元增长103.2%，一跃成为第二大收入来源。增幅主要源于美置产发厂房在本期交付。公司在营商业项目共14个，主要分布于广东佛山、贵州贵阳、湖南株洲等地，商场平均出租率约94%，较上年同期91%上升3个百分点。产业园方面，持有4座产业园区，上华产业园出租率达98%。更重要的是，公司年内通过委托管理、品牌输出等模式新增8个轻资产运营项目，落地广州南沙万顷沙综合体、顺北·睿创智造园等标杆项目。
物管服务依然是美的置业的业绩底盘。上半年收入9.13亿元，与上年同期的9.30亿元基本持平，收入占比48.48%。在管面积8405万平方米，合约面积9552万平方米。非住宅业态成为新增长点，新拓面积中第三方占比94%。
但开发服务与房地产科技两大板块遭遇明显收缩。 开发服务收入3.3亿元，同比下降34.69%。这一板块曾是重组后最被寄予厚望的增长极，管理层曾预计2025年全年开发服务收入约10亿元，但实际完成情况远不及预期。房地产科技收入仅8151.9万元，同比骤降71.59%，收缩幅度最大。两大板块的深度下滑，直接拖累了整体营收表现。
美的置业房地产科技板块业务之一
一升一降之间，可以发现，美的置业的业务结构正在重塑，高毛利的资产运营业务接棒开发服务成为新引擎，但新旧动能转换带来的增长缺口尚需时间填补。
积极信号：毛利率逆势上行，财务底盘稳健
在营收与利润双降的背景下，值得一提的是，毛利率持续改善。财报显示，2026年上半年，公司毛利6.3亿元，同比增长2.6%，毛利率从上年同期的30.8%提升至33.5%，提高2.7个百分点。美的置业方面表示，这得益于高毛利资产运营项目交付和精细化成本管控。
在房地产行业毛利率普遍承压的大环境下，美的置业能够实现毛利率逆势上行，着实体现了轻资产业务模式本身具备更强的盈利韧性。
此外，公司财务结构持续优化。财报显示，截至2026年上半年，公司资产负债率43.26%，较上期末下降4.44个百分点；有息资产负债率仅0.99%；净资产50.6亿元，现金及银行存款总计11.7亿元；短期借款较上期末减少91.55%。
在多数房企仍在艰难去杠杆的当下，美的置业的资产负债表堪称“干净”。
在股东回报方面，美的置业延续了一贯的高分红政策，宣告中期股息每股0.12港元，中期派息率达58%，自2018年上市以来，美的置业连续8年在行业内保持具有竞争力的派息政策。
站在轻资产转型第二年的中点，美的置业交出的这份答卷喜忧参半。喜的是，资产运营业务展现出强劲的增长潜力，收入翻倍、出租率提升、轻资产外拓项目落地，证明公司从“持有运营”向“能力变现”的转变正在加速。
忧的是，营收与利润双双下行，更引人关注的是公司业务的结构性裂痕：资产运营翻倍增长的速度，远远赶不上开发服务与房地产科技断崖式下滑的深度。前者用103%的爆发式增长换来了5.59亿元收入，后者却用34.7%和71.6%的跌幅，从账面上抹去了整整3.7亿元。一增一减之间，新旧动能的“置换率”显然不够理想。
美的置业确实走在正确的方向上——业务更轻、负债更低、毛利更高。但距离走上正轨显然还差着“20%增长兑现”的鸿沟，下半年的每一份合约、每一个项目的落地、每一笔收入的确认，都将决定这道鸿沟是被跨越，还是被进一步拉宽。
对于这家“缩表2200亿元”后重新出发的企业而言，最危险的从来不是转型阵痛，而是阵痛过后，增长迟迟不来。 2026年的下半场，美的置业需要用实打实的数字告诉市场：这不仅仅是一次成功的“瘦身”，更是一场有效的“强体”。
南方+记者 柴亚娟杠杆炒股网
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